Q1:預售屋遲延開工、遲延完工或遲延交屋，如何敦促建商及求償？

A:有關預售屋之權益保障，請求權依據常見於民法、預售屋買賣契約及簽約當時有效之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(消保法第17條第5項明文「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」)。預售屋爭議發生時，不建議消費者直接提起訴訟，盡量先以律師函催告，倘催告不獲置理，始考慮起訴求償，以兼顧買方訴訟成本及權益保障。所謂遲延，端視預售屋契約中有無明確期限之約定可供判斷，例如應於某年某月某日前開工、應於某年某月某日前取得使用執照、應於幾個月內通知等等，起訴前可由律師協助判斷個案究竟有無遲延利息之求償條件及核算遲延天數。

Q2:如何判斷建商的交屋通知是否合法有效？

A:賣方為通知交屋之前提，合理的解釋係賣方已履約至將系爭建案建物所有權移轉買受人，使買受人可完成貸款、設定抵押之手續，而可隨時指示銀行完成系爭通知交屋條款所定「買方繳清所有之應付未付款項」之程度始可。此由預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十四點對照第十五點亦可窺知，主管機關傾向將建商通知交屋之時序列於建物所有權移轉之後，當係考量通知進行交屋後，消費者必須向銀行完成房貸手續結清賸餘購屋款項所必須之緣故。

Q3:如何判斷兩造定型化契約的期限約定是否有效？

A:原則上當事人間有契約，即應以契約為據，但有時契約文字不利於消費者或語義不清而有多種解釋可能時，參酌當時有效之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第1項規定及消費者保護法第11條第2項之規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，既然主管機關明確要求賣方要在定型化契約書上標示於何年何月何日取得使用執照之具體時間，故倘若賣方試圖透過契約文字規避填寫具體日期時，該條款容易被法院認定部分無效並依法做有利於消費者之解釋。

Q4:賣方片面主張有展延事由時，買方應如何判斷是否合理？

A:因訴訟上賣方負有舉證義務，倘賣方主張之事由不夠明確具體或根本未舉證，買方可反對展延。過去曾發生賣方舉證困難或法院認定困難而發布相關行政函釋，例如行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函令「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方式」可資參考；又選舉日期此類可得預料之事，則不得主張展延；天災如颱風地震等不可預料之事，則可查詢新聞稿或行政院人事行政總處全球資訊網等公知證據資料以供比對。

Q5:如賣方提前取得使用執照，買方可否主張提前起算通知遲延之日數？

A:司法實務曾以契約上賣方完成工程且取得使用執照之日期始為買方「期待且預見」之期限，故判斷賣方是否遲延應以該時點為斷，縱賣方實際上提前完工取得使照，亦難逕指遲延責任應提早起算。相關案例可查內政部前於108年1月9日以內授中辦地字第1080260014號函示：「預售屋買賣契約約定應於108年1月1日領得使用執照，而預售屋之出賣人提前於107年1月1日即領得使用執照，惟因進行修繕作業而於108年2月1日始通知交屋。於此情形，出賣人通知交屋之期限究係於107年7月1日前（即實際領得使用執照六個月），從而買受人得依預售屋買賣定型化契約應記載事項第15點第1款第4目之約定請求遲延利息；抑或是只要於108年7月1日前通知交屋（即契約約定應領得使用執照日），即不構成通知交屋之逾期，買受人不得請求遲延利息？為兼顧企業經營者與消費者權益，以減少預售屋買賣糾紛，本部依據消費者保護法第17條第1項規定，公告『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』，作為企業經營者與消費者訂定契約之準據。其中應記載事項第12點（開工及取得使用執照期限）、第15點（通知交屋期限）第1款第4目分別規定，預售屋買賣契約應明確記載建築工程開工及完工取得使用執照日期。又賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方，其遲延利息係以第12點記載完工取得使用執照日後6個月起算至通知買方交屋日止。」等語，且內政部於同月16日再就同問題，以內授中辦地字第1080260021號函示：「…賣方倘未依第12點第1款約定之取得使用執照6個月內通知買方進行交屋，其遲延利息之計算，係以第12點記載完工取得使用執照後6個月起算至通知買方交屋日止。是以，倘預售屋買賣契約經約定於108年1月1日完工領得使用執照，賣方於108年7月1日前通知買方交屋者，即不構成通知交屋之逾期，買方自不得請求遲延利息」等語，有臺灣高等法院108年度上易字第197號判決可參。